Boston quer flexibilizar regras de moradia acessível para destravar obras

A prefeitura de Boston propôs nesta segunda-feira, 9 de novembro, mudanças nas regras de moradia acessível para prédios novos. A ideia é aliviar custos de construtoras e destravar obras paradas na cidade. A cota de unidades com aluguel controlado, porém, continua igual.

O pacote foi anunciado pela prefeita Michelle Wu e por dois chefes da administração. Sheila Dillon comanda a área de habitação. Kairos Shen é o chefe de planejamento urbano. A proposta vai ao conselho da agência de planejamento de Boston, a BPDA, nesta quinta-feira, 12.

Em comunicado, Wu citou dificuldades econômicas agravadas por ações federais. Segundo ela, os ajustes são pontuais e devem ajudar mais projetos a avançar.

O que é a regra de moradia acessível de Boston

Desde 2000, Boston exige que prédios novos ajudem a criar moradia acessível. Hoje a regra se chama Inclusionary Zoning, ou zoneamento inclusivo. Ela vale para projetos residenciais com sete ou mais unidades.

Pela regra atual, 17% das unidades precisam ter renda controlada. Outros 3% ficam reservados para inquilinos com voucher da Section 8. Antes da reforma de Wu, que entrou em vigor em 2024, o total era de 13%.

A construtora pode cumprir a exigência de três formas. Ela pode reservar as unidades no próprio prédio, construí-las em outro endereço ou pagar ao fundo de moradia da cidade. Segundo a prefeitura, o programa já gerou mais de US$ 200 milhões. O dinheiro ajudou a criar mais de 5 mil unidades.

As quatro mudanças propostas

De acordo com o Dorchester Reporter e a WBUR, a proposta altera o zoneamento inclusivo em quatro pontos:

• Pagamento parcelado: quem optar por pagar ao fundo de moradia poderá dividir o valor em sete parcelas anuais. Hoje são só duas, uma na licença de obra e outra na entrega do prédio.
• Taxa menor para condomínios: a taxa de projetos de condomínio cai de 75% para 50%. O cálculo usa a diferença entre o preço de mercado e o preço com renda controlada.
• Limite maior: a regra passa a valer só para projetos com 10 ou mais unidades, durante dois anos. Prédios com sete, oito ou nove unidades ficam isentos nesse período.
• Unidades mais longe: cai a exigência de que unidades construídas fora do prédio fiquem a até meia milha (800 metros) do projeto. Elas ainda terão de ficar dentro de Boston.

Sobre esse último ponto, Dillon foi direta quando perguntaram se as unidades poderiam ir para outras cidades. "Só por cima do meu cadáver", respondeu à WBUR.

Prédios pequenos são o foco

A mudança no limite mira justamente os prédios pequenos, comuns em bairros como Dorchester e Mattapan. Segundo Shen, Boston costumava ter cerca de 14 projetos por ano na faixa de sete a nove unidades. Em 2026, a cidade registrou só um.

A prefeitura calcula que a isenção temporária pode gerar 100 unidades ou mais por ano. "Esperamos que, ao voltar o limite para 10 unidades, um projeto chegue a cerca de 15", disse Shen à WBUR.

Ele mesmo reconheceu que a mudança não garante nada. Muitos projetos pequenos seguem inviáveis. Pesam o custo da obra, o preço do terreno e as exigências do código de construção.

Taxa de prédios comerciais fica congelada

O pacote também mexe no chamado linkage. Essa taxa é cobrada de grandes empreendimentos comerciais e financia moradia acessível e programas de qualificação profissional. Sem mudança, o valor subiria cerca de 4,09% em 1º de janeiro, por causa da inflação.

A proposta congela a taxa nos níveis atuais até o fim de 2027. Além disso, a parte destinada à moradia poderá ser paga em sete parcelas, e não em duas. Segundo a WBUR, só um projeto em análise pagaria essa taxa em 2026.

Por que a prefeitura recuou

Boston enfrenta juros altos, material de construção mais caro e muitos escritórios vazios no centro. Nos nove primeiros meses de 2026, a cidade liberou 2.448 unidades, segundo a prefeitura. O ritmo fica bem abaixo da meta de 13 mil moradias para o primeiro mandato de Wu.

O setor imobiliário critica as regras de 2023 desde que foram propostas. Para as construtoras, as exigências tornaram mais difícil tirar projetos do papel. No mês passado, a prefeitura já tinha aprovado US$ 31,5 milhões em incentivos fiscais. O dinheiro vai para quatro grandes projetos residenciais, de acordo com o portal Bisnow.

Mesmo assim, a administração não quis mexer na cota de 17% mais 3%. "Queremos que os projetos avancem e que Boston seja um lar para todos", afirmou Dillon ao Dorchester Reporter.

Kathy Brown, diretora da Boston Tenant Coalition, grupo que defende inquilinos, apoiou o pacote. Para ela, as mudanças são melhores do que voltar a exigir só 13% de unidades acessíveis.

O que acontece agora

As mudanças ainda não estão valendo. A tramitação prevista tem algumas etapas:

• O conselho da BPDA analisa o pacote nesta quinta-feira, 12 de novembro.
• As mudanças no zoneamento inclusivo seguem para a Câmara Municipal. Os vereadores terão 60 dias e só podem barrar a proposta com dois terços dos votos.
• Depois, tudo precisa do aval da Comissão de Zoneamento de Boston.
• As mudanças no linkage precisam passar pela comissão antes de 1º de janeiro.

Para a comunidade brasileira, o tema pesa no bolso. Muitas famílias pagam aluguel em East Boston, Allston, Brighton e Dorchester. Nesses bairros, o custo da moradia não para de subir. Na eleição de 3 de novembro, os eleitores de Massachusetts rejeitaram a Question 7, que facilitaria casas em lotes menores.

A cidade também tem investido em moradia pública. Hyde Park, por exemplo, vai receber mais de US$ 16 milhões para modernizar unidades. No estado, o Senado aprovou a proposta de nove meses nos abrigos.

O Em Boston vai acompanhar a votação desta quinta e a análise dos vereadores.

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